寒气传导到西安楼市了‖西安楼市观察

多年以后，房地产行业从业者想到2023年上半年的楼市，也许会觉得自己见证了历史转变。

2023年，全国一二线城市二手房成交量4月环比下降了2-3成，部分二、三线城市的成交量下降，幅度更甚。5月以后，楼市整体低迷。刚过去的端午节，媒体们打出了“端午楼市冷淡”的标题，就连超一线城市北上广深也没有逃过遇冷。

过去一个月，西安地产商的日子也不好过。据本地地产类平台不完全统计，（截至6月19日）西安目前在售、即将开售、已公示价格的楼盘有182个，不乏早期市场预估较高的楼盘。房子卖不出去这件事，无论是开发商、中介还是个人卖家，感受都非常明显。

(相关资料图)

01

六月新盘遇冷

即将过去的六月，西安有36个楼盘完成登记且资料审核结束。

项目主要分布在灞桥、港务区、曲江大明宫、航天新城、高新三期。

从今年年初起，西安楼市本来已有一个众人皆知的规律：最好卖的房子分为两种可能，一是价格适中的刚需房，二是位于核心地区每平米2万多的改善型住宅。但从西安6月楼盘的登记情况来看，新的变化已经出现。

在已登记完成的30个楼盘中，虽然有超过18个楼盘的登记意向超过了房源数，但从实际现场核验的人数来看。很多楼盘有人登记，但撤销申请数甚至超过了意向登记数的1/3。

还有一些楼盘的登记意向体现出了人们购房意向的改变。

按照西安过去的销售趋势，位于高新三期的楼盘，即使每平米均价在2.5万-3万之间，也依然不缺购房者。但6月实际登记楼盘中，四个位于高新三期的楼盘，其中一个定位为大平层豪华社区，其他三个中有两个登记人数少于实际房源，唯一热盘占据了高新三期核心地段的核心。

这意味着即使是有能力在高新三期购房的高收入人群，也开始更多被价格和地段影响，在本就良好地段中寻找更高升值空间的可能性。

另一个关于刚需购房者只看单价和地段的认知近一两个月以来，也发生了改变。

位于浐灞、港务区，每平米均价在1.5-1.7万之间的楼盘，从释放房源和意向申请的比例中，意向申请数确实会超过房源数，但在现场核验关卡，依然有不少购房者选择撤销名额。放在2021年会摇号的刚需盘，今年购房者的热情也逐渐转淡。

值得注意的另外几个变化，来自西安6月好不容易出现的摇号盘。

一个位于港务区的知名摇号盘，意向登记过千。随后该楼盘的官方微信号上出现了剩余房源自行销售的公告，还有四套房源未销售出去。

另一个位于港务区的楼盘，在今年年初开盘时还需要摇号。后来该楼盘被入住业主爆料没有按宣传兑现相应学校，他们6月的加推项目，现场核验数和之前的热闹景观，形成了鲜明反差。

仅仅是六月的一些微观缩影，已经看到了西安楼市的新趋势：新盘去化率越来越低，无论是什么地段；即使是过去可能出现摇号的楼盘，如今也越来越少；看起来热闹的摇号楼盘，也没有一口气清盘。

西安今年1-5月的登记人数与房源数量比，从去年同期的1：6.98下降至1：1.68。这说明市场释放出的房源虽然依旧比登记人数少，但供需比的差额在逐渐缩小，买方市场成为主流。开发商的房子越来越难卖了。

02

购房需求疲软

房子不好卖的市场氛围，开发商感受到了，个人二手房卖家也同样感受到了。

从去年年初开始挂牌的张宇同样感觉到了自家房子不好卖。今年他们把房子下架的原因，甚至不是出于自己的主观意愿，而是被中介劝说的。

2022年年初，他们把位于大明宫附近的80平左右的小两居挂在了二手房买卖平台。按照她和老公的预期，同小区房源卖到95万元左右，他们的房子也差不多可以卖到相似价格。如果按照预期卖出，他们会把现在居住的小三室卖掉，换成一个有更好学区的三居室。

但从去年到今年，买家出价没有一个到达他们的预期价格。

出价最接近的个人买家，是一个非常有诚意的女生，女生愿意出将近90万，为自己个人购买一套房子。但当时张宇觉得或许还能再等到更高出价的人，没有出手。

时间很快到了今年，房子已经变得无人问津。中介劝他们如果不是着急用钱，就不要卖了，反正也卖不到他们的预期价位。自从张宇知道同小区有人卖到95万后，他们觉得比95万低的价格都算有点“亏了”。又鉴于小升初政策改变，本来看好的小区没有了上高新系的机会，他们也不准备换房子了。

张宇一家在购房市场中，既俱备了二手房的卖家身份，也具备了二手房买家身份。从他们的选择中也可以看出，为什么购房市场的需求端在遇冷。

从城市家庭的购房链条角度分析，一二线城市的很多购房者的换房策略是“两房换一房”。老破小更新为刚需房，刚需房更新为改善型住宅。以张宇的经历来看，他们家的刚需房陷入了难出手阶段。普通西安家庭，没有卖前一套房子，也没有能力购买新的尤其是改善型住宅。改善型住宅和部分二手房的需求就这样，因为购房链条断裂，而陷入了停滞。

市场需求疲软的另一个证据，来自个人住宅贷款的增量放缓。

房地产贷款主要包括房地产开发贷款和个人住房贷款。2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

另根据2022年金融统计数据报告，2022年全年居民中长期贷款和短期贷款分别较上年少增3.33万亿和7600亿。其中，居民中长期贷款主要以个人房贷为主。

据相关从业者分析，以目前公布的个人住宅贷款数增速看，去年年底统计的数据比今年上半年的数字更好。

房地产个人住宅贷款增速有两个影响因素，一为投放，即贷款投出，二为回收。个人住宅贷款的新增数为：投放数-回收数。目前个人住房贷款的投放数比实际我们能看到的数字更低。

去年一度出现的“提前还贷还需要排队”，其原因也有个人住宅贷款投放放缓后，为了保证增量，贷款回收数也需要控制。从业者认为，“以我个人判断，提前还贷的需求其实已经到了顶峰，我们社会也就只有那一部分人有能力有意愿这么做。”今年下半年，也许更能从金融行业看清楼市未来的发展趋势。

■ 图源网络

03

开发商们怎么办？

房子难卖、需求减弱、购房链条中断，开发商们如何面对这一切？从他们的实际新开工、拿地和加快转化流程的一系列措施中，能看出他们是如何应对这场危机。

根据中指研究院数据显示，如今上市民营企业投资拿地的数量严重萎缩。

2021年-2023年1-5月，上市民营企业拿地企业数量逐年大幅度减少，从58家企业竞地减少到8家企业，仍有拿地意向的民营企业为滨江集团、龙湖集团、碧桂园、新城控股、朗诗、新湖中宝等。数据表明，2023年1-5月，拿地金额前300的民营房企中有112家，在陕西不超过5家。

民营企业拿地逐渐减少已经不是新闻，城投国企托底也是老生常谈。就算拿地以后，地块开工数量也有限，这甚至是2021年时就已经出现的趋势。

克而瑞发布报告，2021年22个集中供地的城市在3轮集中供地后合计成交了2111宗涉宅用地，截至2022年2月9日，仅有21%已经开工，另外八成地块尚未动工，且未开工地块中仍有7%处于动迁中或未动迁状态，尚未达到土地平整状态，此类地块入市的可能性较小。

减少新开工是房企面对不景气楼市和资金紧张办法之一。

从2021年开始，深圳、江苏等南方城市已经有许多房企开启了 “拿地即开工”。

龙翔控股今年一季度在西安奥体板块拿下186亩地。就在今年3月，该项目已经开工。更夸张的是深圳速度，去年华润在深圳拿到某个项目，竞得地块后，项目当即安排人员设备进场施工，实现“当天拿地、当天开工”。对资金链较为稳健的企业来说，开工快，意味着后续资金回笼速度也会加快。这也是在良好资金运转的当下，本就拿地谨慎的企业，保证资金流通的办法之一。

有关人士表示， “现在西安也有开盘以后，比如有30层，只卖出去了4、5层的项目，钱也存进了资金监管账户，但就是链条断了，没办法动工。”

去年以来西安楼市供应端已滑落至十年来最低水平，全年仅供应1280.38万㎡，即使如此，仍然供大于求。

■ 图源网络

2021年后西安商品住宅市场结束了持续三年的“供不应求”局面，2022年成交量萎缩至最低点，全年仅成交1043.05万㎡。鉴于过去两年的拿地情况，西安未来两年也许会继续供给端减少，需求端依然减淡的情况，进入真正的“供需两淡”。

对此，政府也在不断出台温和刺激政策。

今年一季度，咸阳、渭南等地级市实现了“商转公”，只有西安还未见动作。但据西安市公积金管理中心年报，2022年西安公积金个人住房贷款市场占有率（含公转商贴息贷款）为14.96%，缴存余额1353.54亿元。

就在半个月前，中国贷款市场报价利率（LPR）再次调降，各地首套房利率开始下调。西安首套房贷去年已经迎来了最低值，最低利率仅为4.3%，今年可能会继续下调。但也有分析人士认为，此类下调对已有房贷的消费者吸引力不够大，如果真的想刺激楼市，还有进一步可以操作的空间。

不论是二手房从业者还是金融从业者，对如今的土地市场都有相似的认知。

他们心里都在做计算题，一套价值200-250万元的房子，购房者的首付和每月贷款从哪来？和张宇一样的有房一族，对家庭二套变一套这件事也变得更为审慎。他们担心工作前景是否能支撑更好房子的贷款，也担心未来房子是否还有涨价空间。如果房子未来没有更高的升值空间，张宇也认为自己不需要过的太累，在经济不景气的如今，背上更高房贷。

当普通房子的投资属性逐渐变淡，普通政策刺激还有多大意义？毕竟，老话说“买涨不买跌”，房地产是信心比黄金更为重要的行业。

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